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標桿關注的質量通病都有哪些?這次我們先說滲漏!

發布時間:2020-04-09來源:分享:

隨著社會經濟的發展和人民生活水平的提高,中國進入了消費升級的新時代,“美好生活”成為人們追求的目標。尤其在房地產領域,在國家“房住不炒”及“回歸房屋居住屬性”的定位指引下,如何滿足人們日益增長的美好生活需要,成為房地產行業當前最關注的問題。

TOP系列房企在規模不斷擴大的同時,管理半徑的極速擴大,技術更新參差不齊的不斷沖擊,導致現階段住宅項目的質量問題不斷出現,為此,各標桿房企紛紛回歸工程管理本質,回歸質量管理的核心,回歸基礎質量的提升,將質量風險底線把控作為衡量各自工管效能的主要標準和依據。



回歸基礎質量的提升
在瑞捷咨詢數據庫中通過數據分析不難發現,標桿房企的質量通病和消費者投訴熱點已出現強相關,并逐漸集中于5個核心關注點:滲漏問題、空鼓開裂問題、門窗問題、墻地飾面問題以及細部節點處理問題。

這些問題的出現,往往并不是單一工序或工藝質量的問題,而是其背后系統性工藝及品質管理問題的表現,瑞捷咨詢聚焦上述5個核心問題背后的系統性質量管理和防止措施、工藝,進行系列研究,本文則就滲漏問題做全面研究。


按照空間位置劃分,住宅項目防滲漏關鍵部位可分為屋面、外墻、外窗、廚衛間、地下室以及關鍵節點(吊洞處理)。滲漏率統計中除外窗外,衛生間、吊洞處理的數據情況并不樂觀,而這幾處恰恰均為消費者投訴重點。因此,筆者將按照常見滲漏關鍵部位的常見問題以及應對措施進行分析梳理。

一、地下防滲漏工程

1、地下室底板防水

· 常見問題描述

基層不平整,清理不到位;

卷材搭接長度不足,鋪貼空鼓。


· 質量控制點

關注防水基層處理質量(推薦墊層原漿收光),卷材鋪貼時應注意搭接長度;底板防水反至磚胎模上防水甩茬應做好硬質成品保護(平砌一皮磚塊壓實);

防水附加層選材及做法與防水層相同,防水附加層應從陰角/陽角開始上翻/下延和水平延伸各不小于250mm;

外墻導墻施工縫需設置鋼板止水帶,鋼板止水帶厚度及寬度應滿足設計要求,鋼板止水帶折邊必須朝向迎水面。鋼板止水帶應沿施工縫連續交圈設置,并采用搭接連接,搭接長度≥20mm,焊縫飽滿;

施工縫澆灌混凝土前應將其表面浮漿和雜物清楚、鑿毛。

2、地下室外墻止水螺桿

· 常見問題描述

止水片厚度、寬度及焊縫質量不合格;

螺桿頭切割不到位;

封堵質量不合格。


· 質量控制點

選用合格的止水螺桿,加強材料進場驗收管理,對止水片寬度、厚度、焊接質量不符合設計要求的材料作退場處理;

有防水要求的區域必須使用止水螺桿,合模前全數檢查驗收;

防水施工前,外露部分螺栓桿及鋼筋必須去除,去除深度≥15mm保證墻面防水基層平整潔凈;

結構墻體蜂窩麻面及小孔洞采用聚合物砂漿修補平整;聚合物水泥砂漿應摻膨脹劑。

· 核心節點

其一為止水螺桿的規范使用和封堵。





其二為穿墻套管的規范安裝和封堵。



其三為止水鋼板管的規范安裝和轉角處理。





3、地下室外墻防水

· 常見問題描述

基層處理不到位,螺桿等未切割平整;

防水保護層未及時施工,造成防水層破壞。

· 質量控制點

防水附加層選材及做法與防水層相同,防水附加層應從陰角/陽角開始上翻/下延和水平延伸各≥250mm,必須在所有出頂板或與頂板相交的管道、煙道、墻體等與頂面相交陰角處用水泥砂漿抹成半徑≥100mm的圓角;

止水鋼板應沿施工縫連續交圈設置,并采用搭接連接,搭接長度≥20mm,焊縫飽滿;

施工縫澆灌混凝土前應將其表面浮漿和雜物清除,然后鋪設凈漿或涂刷混凝土界面處理劑、水泥基滲透結晶型防水涂料,再鋪30-50mm厚同強度去石子混凝土,并應及時澆灌混凝土;

防水保護層采用120厚磚墻+40厚聚苯板點粘。


二、衛生間防滲漏工程

1、衛生間/廚房煙道防水

· 常見問題描述

管井周邊吊洞不密實;

擋水坎破損。

· 質量控制點

結構施工時預留煙風道安裝洞口,煙風道接口放在樓板中間,煙風道上下對接后澆筑煙風道周圍樓板及反坎混凝土,要求混凝土與煙風道結合緊密并對煙風道形成一定的握裹;

混凝土反坎寬不小于50mm,高出樓地面完成面不小于200mm,混凝土下部支模必須牢固且不漏漿,樓板預留洞口與反坎一次澆成;

防水附加層和防水層上反高度需高出樓地面完成面 400mm 以上,平面出反坎周邊不小于200mm;當煙風道周邊墻體為砌體時,應先完成砌筑及抹灰施工,之后安裝煙風道;

最下層的煙風道應最后安裝,以避免煙風道內垃圾無法清除。


2、沉箱式衛生間地面防水

· 常見問題描述

基層處理不到位,管道根部未設置止水臺;

防水涂膜厚度及高度不符合設計要求、成品保護不到位。

· 質量控制點

混凝土樓板澆筑必須隨打隨抹平;

基層表面需修補平整、在四周墻根陰角處抹半徑≥20mm 小圓角,管線安裝及地漏、煙風道、管根等部位封堵完成,做24小時結構閉水試驗,發現滲漏需進行修補并驗收合格;

閉水試驗合格后,在管周、管井、地漏、陰角等部位施工防水附加層。防水附加層材料及做法與地面防水層相同,向墻高和水平方向各延伸250mm;

防水層完工后將門口與地漏封堵,進行24小時閉水試驗,做好閉水試驗觀察記錄,如發現滲漏及時整改,直至再次閉水驗收合格;

飾面層完成后最高點應比相鄰廳/房完成面低20mm。飾面層排水坡度和坡向必須正確,不得有倒泛水和積水現象。


3、衛生間給水管穿設

· 常見問題描述

非地采暖地坪時,給水管直接從門檻穿設;

給水管穿設反坎。

· 質量控制點

管線需提前定位,反坎澆筑前做好定位措施;

非地采暖地坪,嚴禁給水管從門檻穿設。


其中衛生間防滲漏核心節點之一即為結構閉水,結構自防水能力是項目交付兩年后防滲漏效果的核心標準。


三、屋面防滲漏工程

1、出屋面煙風道防滲漏

· 常見問題描述

煙道反坎未隨屋面結構一次性澆筑;

振搗不密實,成型質量差,高度不足;

泛水保護層開裂、排氣口未設置擋雨百葉。

· 質量控制點

煙風道應采用吊模施工,隨屋面結構一次性澆筑,振搗密實確保成型質量;

若未能隨結構一次性澆筑,應采取可靠措施保證根部結合密實;

泛水高度內不允許使用對拉螺桿,關注防水收口質量;

建議在排風口設置擋雨百葉,防止雨水倒灌。


2、屋面防水基層

· 常見問題描述

基層起砂、空鼓、開裂、露筋、狗洞等缺陷,防水施工前基層質量缺陷未處理合格;

陰角部位未做倒角處理;

止水螺栓桿處理不合格。

· 質量控制點

防水施工前結構缺陷處理,包括基層起砂、空鼓、開裂、露筋、狗洞等缺陷;

陰陽角部位做R角半徑100mm;

防水施工前止水螺桿洞、螺桿頭切割處理到位;

涂膜防水、卷材防水施工前基層清潔、干燥。


3、屋面泛水防滲漏

· 常見問題描述

泛水高度基層處理不到位,未采用止水螺桿或螺桿頭處理不到位;

管道邊、陰角及水落管部位附加層缺失,泛水部位上返高度不足250mm;

卷材膠粘不嚴密,存在脫落及空鼓現象,密實泛水收頭不嚴密存在滲漏。


4、吊洞處理工程

· 常見問題描述

未分層澆筑、吊洞不密實

· 質量控制點

結構施工時必須在樓板上準確預留孔洞位置,避免后期鉆孔開洞;

結構施工時可采用定型模板預留孔洞,做成上大下小形狀,上部直徑大于下部40mm 為宜,在砼終凝后及時脫模;預留孔洞宜比管道外徑大60mm;

封洞吊模應采用木質或專用模板,嚴禁采用鐵絲、泡沫等材質吊模;

穿板排水管混凝土澆筑前,預留洞壁應做毛化處理;分兩次澆注 C20 細石混凝土(摻膨脹劑),充分插搗密實,并在管根與結構樓板之間留凹槽,槽深10mm;(第一次澆筑完畢,應進行閉水試驗,確保不滲水)

防水層選材和衛生間、廚房、陽臺樓地面防水做法相同;防水附加層沿管道上返50mm,平面超出管道周邊200mm;防水層在管道根部上反50mm,并在管道周邊、防水收頭處打密封膠;


推薦采用成品止水節,在結構樓板施工時,直接將止水節安裝在樓板模板上,將止水節管身一次性澆筑在結構樓板混凝土內,可有效降低滲漏風險。

結語

房地產在中國走過了三十多年,房企不斷追求品質,但仍存在多數樓盤工程防水沒做好,行業描述滲漏問題就像房地產行業的“不治之癥”,雖表述夸張,但其背后也反映出行業和房地產企業深受滲漏這一老大難問題的影響。
“房住不炒”不僅是遏制炒房,也要提高居住品質,在保障居住品質的前提下,期望房子能經得起臺風下雨天的考驗,通過做好防滲漏真正將防水做好、做到位,需要整個行業共同努力!
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